Divieto di locare mediante airbnb un appartamento in PPP

A seconda delle circostanze, in special modo degli standard abitativi del condominio, è facoltà dell’assemblea dei comproprietari di prevedere nel regolamento condominiale un divieto di locazione delle unità abitative su piattaforme quali Airbnb o simili.

Il Tribunale federale, in una sua recente decisione datata 4 aprile 2019 (decisione TF 5A_436/2018), ha esaminato il tema a sapere se un’assemblea di un condominio costituito in PPP può vietare ai condomini la locazione delle unità abitative attraverso le piattaforme, come ad esempio Airbnb o simili (che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio per brevi periodi, con persone che dispongono di uno spazio da affittare).

La Massima Corte ritiene che occorre valutare le circostanze particolari di ogni singolo caso.

Il Tribunale, in relazione ad un condominio di alto standing, con 26 appartamenti nel Canton Nidwaldo e con delle parti comuni con sauna e piscina, ha ritenuto lecita la decisione di divieto adottata dall’assemblea.

Nel caso concreto, l’assemblea condominiale nel 2015 aveva modificato il proprio regolamento d’uso e d’amministrazione precisando che è vietata la locazione degli spazi in modo irregolare per una durata giornaliera, settimanale o mensile; è possibile la sola locazione duratura.

Tale decisione era stata presa poiché in precedenza, via internet, un appartamento veniva locato, anche per un solo giorno, mediante Airbnb.
E ciò comportava che terze persone estranee al condominio utilizzavano infrastrutture comuni dello stabile quali la piscina, la sauna, il locale fitness, la terrazza e la lavanderia.

Il Tribunale ritiene che la locazione di spazi immobiliari su piattaforme come Airbnb e simili non è da considerarsi quale un contratto di locazione usuale, ma piuttosto un contratto di alloggio nel settore paralberghiero.

In casu, l’edificio in cui il locale veniva saltuariamente dato in locazione per breve tempo era composto da primarie abitazioni con standard elevati e non da appartamenti di vacanza, con infrastrutture (piscina, sauna ecc.) ad uso comune non destinate per terzi, in un contesto di intimità, che esige tranquillità, e che mal si concilia con locatari saltuari che, come da esperienza, usufruiscono degli spazi locati per le loro vacanze.

Conseguentemente, il TF ha ritenuto che il regolamento è conforme alla legge e il diritto esclusivo del proprietario condomino di godere dei suoi locali non è violato; il regolamento permette difatti di valorizzare dal profilo commerciale gli appartamenti tramite locazioni durature.

Avv. Massimo Respini