Errore essenziale e prescrizione nella compravendita di fondi

Quando viene concluso un contratto di compravendita avente per oggetto un fondo non edificato può capitare che ci si accorga di impedimenti alla costruzione, a causa di problemi relativi al terreno, solo al momento dello sviluppo di un progetto tecnico. Ciò significa che, in tali situazioni, spesso le azioni per i difetti della cosa compravenduta sono già largamente prescritte.

Rimane però aperta una strada che permette di ottenere la restituzione del prezzo d’acquisto, in cambio della restituzione della proprietà del fondo compravenduto, annullando il contratto di compravendita: quella dell’errore essenziale (art. 23 CO).

L’art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO spiega che l’errore è essenziale quando concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d’affari. La giurisprudenza federale ha già riconosciuto l’errore essenziale, sulla base di tale articolo, nel caso di compravendita di un terreno edificabile dove la natura del suolo rendeva praticamente impossibile costruirvi.

Per poter legittimamente invocare l’errore essenziale, è necessario comprovare innanzitutto che il buono stato del terreno e la possibilità di costruirvi (senza esorbitanti costi di bonifica) costituivano condizioni essenziali per la stipulazione del relativo contratto di compravendita immobiliare. Detto altrimenti, è necessario comprovare che non si avrebbe mai acquistato il bene immobiliare, se si avesse saputo dello stato del terreno e se non pienamente convinti di potervi costruire.

Il termine di prescrizione, nel caso si intenda invocare l’errore essenziale, sarebbe quindi il termine relativo di un anno, a contare dalla scoperta dell’errore, sancito dall’art. 31 CO. L’errore essenziale non è infatti soggetto a un termine di prescrizione assoluto di dieci anni dalla stipulazione del contratto di compravendita (BSK, n. 13 ad art. 31 CO). Anche se parte della dottrina critica tale assunto, e ritiene quindi che un termine assoluto di dieci anni si debba applicare anche nel caso di errore essenziale, il Tribunale Federale ha negato l’applicazione del termine di prescrizione assoluta nella decisione “Picasso”.

Una recente giurisprudenza ha inoltre confermato che il termine di prescrizione relativo di un anno, decorre dal momento in cui i compratori sono venuti a conoscenza delle conseguenze economiche relative allo stato del terreno, ad esempio l’ammontare di eventuali (esorbitanti) costi di bonifica da sostenere prima di procedere all’edificazione.

Tuttavia, per ottenere la restituzione del prezzo d’acquisto, bisognerebbe in ogni caso fondarsi sulle prescrizioni relative all’indebito arricchimento, le quali si prescrivono in dieci anni dal momento del pagamento del prezzo dovuto (art. 67 CO). Tale termine di prescrizione deve essere quindi rispettato.

In conclusione, nel caso in cui le pretese relative a difetti della cosa compravenduta siano già prescritte, è possibile ottenere un annullamento del contratto fondandosi sull’errore essenziale, nel rispetto del termine di prescrizione relativo di un anno (dalla conoscenza delle conseguenze economiche) e del termine di prescrizione assoluto di dieci anni, a contare dal pagamento del prezzo di compravendita.

Avv. Romeo Mazzoleni